Судебная практика по принуждению к заключению договора. Заявление о понуждении заключения договора

Как известно, если сторона уклоняется от заключения основного договора, его можно понудить к этому через суд. Однако, судебное решение не всегда исполняется ответчиком. Он может уклоняться от исполнения судебного решения. Кроме того, если объектом договора является недвижимость, то требуется последующая государственная регистрация перехода права на объект договора.

Если от заключения договора отказывается покупатель то продавец в этой ситуации более защищен, так как он сохраняет право распоряжаться объектом и может просто продать его другому лицу, переведя спор с уклоняющимся покупателем в плоскость взыскания убытков. Поэтому иски продавцов о понуждении к заключению договора довольно редки.

В такой ситуации покупателю следует учесть следующее. Суд не выдает исполнительные листы в случаях признания права на имущество. Судебные акты об обязании заключить договор заменяют подпись лица, которое уклонялось от его заключения. С учетом текущей редакции п. 4 ст. 445 ГК договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда. Это решение и является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом6.

Возникает вопрос, можно ли считать положение п. 4 ст. 445 ГК указанным в законе обстоятельством, вследствие которого право собственности на недвижимое имущество переходит к обратившемуся с соответствующим иском лицу. Поскольку право собственности на недвижимость не возникает с момента заключения договора, то на этот вопрос следует ответить отрицательно.

Требование о понуждении продавца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества само по себе бессмысленно. Логично было бы предъявить дополнительное требование о понуждении к регистрации перехода права собственности и передаче объекта. Ведь целью истца является не просто подписание договора, а исполнение сделки, которая в отношении объекта недвижимого имущества считается исполненной не ранее момента регистрации перехода права собственности на него.

Обращаясь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на основании вынесенного в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК судебного акта и не имея заявления о регистрации перехода права со стороны ответчика и его подписи в договоре, истец, скорее всего, получит отказ.

Требование о признании права собственности при предъявлении иска по такому спору подлежит удовлетворению только по иску лица, во владении которого находится спорный объект недвижимости, при условии представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пп. 58, 59 постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Но если объект недвижимости в таких находится во владении истца, регистрация права собственности на него должна быть произведена в порядке исполнения соответствующего судебного решения, равно как и передача спорного объекта истцу.

Сторона договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности, только если другая сторона уклоняется от совершения действий по регистрации. (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права выступает в качестве договорной обязанности, то есть является частью его исполнения, но не заключения. Обращение за государственной регистрацией перехода права зачастую обуславливается каким-то встречным исполнением другой стороны, например, зависит от внесения покупателем оплаты полностью или в части. При этом обязанность продавца обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации до выполнения покупателем обязанности по оплате не возникает. Отсюда, не может быть заявлено и соответствующее требование.

Хоть права покупателя и не могут быть эффективно защищены при обращении в суд только с требованием о понуждении к заключению основного договора, одновременное заявление требования о понуждении к регистрации в данном случае не соответствует закону.

Исходя из сказанного, единственным способом получить право собственности на спорный объект в рассматриваемом случае является обращение с иском о регистрации перехода права собственности после вступления в силу судебного решения о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

Однако, имеется и иная судебная практика. По мнению других юристов, такой способ назвать эффективным. Он противоречит принципу процессуальной экономии и предоставляет недобросовестной стороне дополнительные возможности для создания препятствий и затягивания сроков исполнения договора. Если контрагент не подписал договор, это не значит, что он уклоняется от его регистрации

В судебных решениях встречается и следующая формулировка. Если требующая регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Для таких требований действует годичный срок исковой давности (п. 4 ст. 165 ГК). Учитывая схожие формулировки, необходимо разграничить требование о государственной регистрации договора и требование о регистрации перехода права, на которое сокращенный срок исковой давности не распространяется.

В ст. 165 ГК речь идет именно о сделках, подлежащих государственной регистрации, а поскольку этот перечень носит исчерпывающий и весьма ограниченный характер (например, аренда недвижимости свыше одного года, участие в долевом строительстве), применение данной нормы на практике крайне незначительно.

Однако в силу того, что требование о регистрации сделки является необходимым условием заключенности такого договора, его можно включить в качестве второго требования в иск о понуждении к заключению договора. В этом случае последовательная подача исков будет процессуально неверной.

Главный принцип нормального функционирования экономического пространства в обществе заключается в свободе его субъектов.

Граждане, предприниматели и корпорации самостоятельно определяют необходимость вступления в те или иные отношения. Никто другой не вправе им навязывать свою волю. Свобода договора свято чтится Гражданским Кодексом РФ и защищается Уголовным Кодексом РФ.

Понуждение к заключению договора (ст. 179 УК РФ) гарантирует наступление уголовной ответственности в отношении тех субъектов, которые в силу определенных мотивов заставляли другое лицо заключить сделку или отказаться от ее заключения.

Что такое понуждение к заключению договора, и в чем его отличие от смежных видов преступлений, поговорим далее.

Провозглашение свободы заключаемой сделки содержится, как в ст. 1 ГК РФ, так и фигурирует на протяжении всех норм кодекса, регулирующих вопросы обоснованности и порядка заключения договоров, оснований признания их недействительными.

Принципы свободы договора в гражданских правоотношениях представлены таким образом:

Однако, существуют ситуации, когда право заключения договора при определенных обстоятельствах становится обязанностью. Такие ограничения преследует целью не предоставление привилегий одной из сторон сделки, а безопасность общества и защиту экономики.

В установленных законом случаях уклонение от заключения договора чревато понуждением к этому действию в судебном порядке или возмещением второй стороне убытков.

Заключение договора является обязанностью одной из сторон в определенных ситуациях:

На основании предварительного соглашения;
При заключении публичного договора;
Для организаций-монополистов, производящих отдельные виды продукции;
Заключение сделки с победителем торгов.

Ст. 179 УК РФ распространяется на дееспособных граждан и хозяйствующих субъектов, обладающих равными объемами прав в рамках экономического партнерства.

За исключением тех случаев, что были рассмотрены ранее, все остальные сделки должны заключаться на добровольной основе. Договоры, которые подписываются под давлением, незаконны.

Сделки, заключенные под угрозами или с помощью насилия, могут быть признаны недействительными.

Согласно ст. 179 УК РФ, преступление может происходить в двух формах:

Понуждение к заключению договора;
Понуждение к отказу от сделки.

Эти сделки могут быть заключены, как в бытовых отношениях, так и коммерческом партнерстве. Предметом сотрудничества могут являться любые вещи, обязательства, услуги.

Суть содеянного преступления состоит в том, что понуждением виновная сторона заставляет потерпевшую совершать те действия, которые противоречат ее экономических интересам.

В результате этого потерпевший теряет прибыль, обрекает себя на невыгодные условия сотрудничества.

По УК РФ принуждение к заключению договора не должно быть связано с вымогательством и может осуществляться одним из ниже представленных способов:

Угрозы могут быть осуществлены в письменной и устной форме, поступать анонимно или через третьих лиц.

Для наступления уголовной ответственности по ст. 179 УК РФ необходимо, чтобы поступающие угрозы были реальны.

Преступное деяние по ст. 179 УК РФ считается оконченным даже тогда, когда потерпевший не совершил тех действий, которые от него требовались виновником содеянного. Для квалификации важен лишь факт принуждения с наличием конкретной угрозы.

Если при этом имели место корыстные цели и потенциальная выгода, то действия будут подпадать под нормы ст. 163 УК РФ «Вымогательство».

Формальный состав преступления выглядит следующим образом:

Что ждет злоумышленника, который посягнул на ограничение договорной свободы, зависит от обстоятельств дела. Ст. 179 УК РФ описаны несколько квалифицирующих признаков, отягчающих размер вреда преступного деяния.

Обычное неквалифицированное преступление наказывается:

Дополнительным наказанием к лишению свободы может применяться штрафная санкция в размере до 80 тысяч рублей.

После обновлений статьи в ней осталось лишь два квалифицирующих признака преступления:

Совершение насилия;
Совершение преступления организованной группой лиц.

При принуждении к заключению договора организованной преступной группировкой или с применением насилия размер максимальной ответственности составляет 10 лет тюрьмы.

В качестве насилия может учитываться совершение побоев, истязаний и умышленного причинения вреда здоровью потерпевшего различной степени тяжести.

Различие двух данных видов преступлений лежит, прежде всего, в предмете содеянного.

Предметом понуждения выступают интересы хозяйствующих субъектов, а предметом вымогательства – различные виды имущества и прав имущественного характера.

Вымогать могут деньги, ценные вещи, финансовые инструменты, имущество.

Кроме того, отличительными признаками двух преступлений являются:

При принуждении к заключению договора определенный набор прав и обязанностей получает не только злоумышленник, но и потерпевший. Другое дело, что потерпевший подписывает обычно себе кабальные условия. При вымогательстве выгоду получает только вымогатель, вторая сторона не получает ровным счетом ничего.
Максимальный срок лишения свободы для принудительного заключения сделки равен 10 годам, для вымогательства – 15 годам.
Сделка, заключенная с принуждением, может признаваться недействительной. Соглашение, которое оформляет отношения, возникшие при применении вымогательства, судом провозглашается мнимой. Мнимая сделка – это соглашение, которого по умолчанию нет. Недействительная сделка – это реальная сделка, но признанная не имеющей юридической силы.
При назначении размера наказания за вымогательство учитывается размер причиненного ущерба, при принуждении к соглашению – не учитывается.

Фактически при совершении деяния по ст. 179 УК РФ сама собственность для нарушителя не имеет значения.

Количество преступлений о принуждении к совершению сделки или к отказу от ее совершения по ст. 179 УК РФ без применения отягчающих обстоятельств ничтожно мало.

Обычно, такие деяния осуществляются либо преступной группировкой, специализирующейся на таких преступлениях, либо с применением насилия.

Основная проблема судебной практики состоит именно в разграничении деяний принуждения к заключению сделки и вымогательства. Все приговоры, при которых судьи первых инстанций квалифицируют содеянное по обеим статьям, отменяются вышестоящими инстанциями.

В деле может присутствовать либо вымогательство, либо принуждение к заключению договора. Эти действия являются взаимоисключающими.

Рассмотрим пример из судебной практики . Кировский суд Владимирской области вынес приговор в отношении граждан Иванова и Петрова по ст. 179 УК РФ и ст. 163 УК РФ за то, что они требовали от гражданки Сергеевой совершить обмен ее дорогостоящей квартиры на другую, стоящую во много раза дешевле.

Для этого они несколько раз на глазах гражданки Сергеевой избивали ее сына, угрожали ему смертью. Сергеева, опасаясь расправы над сыном, согласилась на предложенное и переехала в квартиру за 1,5 миллиона рублей.

Позже злоумышленниками ее собственная квартира была продана за 36 миллионов рублей, которые злоумышленники поделили между собой.

Вышестоящий суд указал, что данное преступление является вымогательством, и не может дополнительно квалифицироваться как принуждение к заключению договора.

В той ситуации, когда вторая сторона обязана заключить соглашение, но пытается уклониться от этого, возможно применение мер принудительного характера.

ГК РФ предусмотрено несколько их видов:

Подача иска о компенсации убытков;
Обращение с иском о разрешении противоречий;
Подача иска о понуждении к заключению договора.

Обращаться с иском в суд о понуждении можно только в том случае, когда ответчик в течение 30 дней не ответил на отправленную оферту истца.

Если же оферта отклонена ответчиком или имеет место протокол разногласий по соглашению, судом будет отказано в принятии заявления по этому основанию.

Обязательным условием для обращения в суд является тот факт, что у истца возникают убытки при уклонении второй стороны от заключения соглашения.

Гражданские правоотношения должны осуществляться в рамках действующих правовых норм. Для наступления уголовной ответственности не всегда нужно убивать человека или похищать имущество.

Иногда для этого просто достаточно ограничивать своими противоправными действиями экономическую свободу других граждан.

Видео: Понуждение к заключению договора лизинга

Одним из основных условий нормального функционирования экономики является ведения бизнеса в рамках действующего законодательства при наличии здоровой конкуренции. Все сделки должны заключатся исключительно по воли сторон. Принуждение к заключению договора или к отказу от его подписания влечет за собой для виновного уголовную отвесность согласно ст. 179 УК РФ.

Понятие преступления

Действие статьи 179 УК РФ распространяется на хозяйственные и имущественные отношения между физическими и юридическими лицами, которые имеют право и дееспособность. Злодеяние может выражаться в двух, не связанных между, собой поступках:

принуждение к оформлению сделки;
принуждение к отказу заключения ее.

Совершение сделки подразумевает как подписание договора сторонами, так и фактическое ее исполнение. Таким образом, злоумышленник влияет на волеизъявление потерпевшего, в результате чего последний совершает действия, которые противоречат его интересам.

Принуждение может осуществляться одним или несколькими способами, которые определены в ст.179 УК РФ:

Угроза причинить вред здоровью любой степени тяжести, вплоть до лишения жизни (если вред был реально причинен, то вступают в действия другие статьи УК РФ, связанные с преступлениями против личности). Угроза может касаться как лично лица, принимающего решение о заключении и выполнении сделки, так и в отношении его родственников.
Угроза уничтожения, повреждения, изъятия имущества потерпевшей стороны. Уничтожением считается приведение имущества в такое состояние, которое не дает возможность его эксплуатировать в дальнейшем (восстановительные работы невозможны).
Угроза распространить сведения , которые могут негативно сказаться на личной жизни потерпевшего или на его экономических интересах.

Угроза может быть передана потерпевшей стороне устно, письменно или через третьих лиц. Способ передачи не влияет на признание вины злоумышленника, если факт донесения угрозы до потерпевшего был доказан.

Состав преступления

Преступление квалифицируется по таким признакам:

Наличие реальных намерений со стороны виновного лица осуществить принуждения к оформлению или отказа от сделки одним или несколькими способами. Таким образом, сделка будет оформлена не на основании воли и договоренности сторон, а под действием угроз.
Потерпевшая сторон должна понимать наличие угрозу со стороны виновного. Угроза может быть направлена как в отношении самого лица, принимающего решение о сделке, так и в отношении его родных или близких. При этом они могут не владеть информацией о существующей угрозе.

Преступление считается совершенным по факту поступления угроз со стороны злоумышленника. Не важно была ли фактически сделка заключена под их влиянием или нет.

В этой статье мы расскажем, как правильно написать заявление об угрозах и оскорблениях. Там же вы можете скачать образец заявления.

Преступлением может быть совершенным только с прямым умыслом. Мотивы могут быть самыми разными: получение экономической выгоды, удовлетворение личных интересов и т.д. Они могут быть учтены при вынесении приговора и определения меры наказания виновному.

Субъектом преступления может быть любое лицо, не младше шестнадцати лет.

Наказание за принуждение к заключению сделки

Согласно ст. 179 УК РФ понуждение к сделке с использованием угроз причинить вред здоровью, нанести порчу имущества или распространить информацию, которая может негативно отразиться на потерпевшем или его близких, наказывается:

взысканием штрафа в сумме, не превышающей 300 000 рублей или суммарного дохода злоумышленника за двадцать четыре месяца;
принудительными работами, общий срок которых не может превышать двух лет;
арестом на срок до полугода;
лишением свободы на срок, не превышающий двух лет, при этом виновного суд может обязать выплатить штраф в размере своего суммарного дохода за полгода.

Если же преступление было совершенно с использованием насилия или группой, заранее вступившей в сговор, то наказанием будет лишение свободы на срок до десяти лет.

Ст. 179 применяется, если преступление не имело признаков вымогательства.

Отличие принуждения совершения сделки от вымогательства.

Основное отличие вымогательства от принуждения к заключению сделки – разный предмет посягательства. В случае вымогательства ими являются денежные средства, личное имущество, ценные бумаги и права имущественного характера.

Предметом же принуждения являются отношения между хозяйственными субъектами.

Также есть следующие отличия:

Дополнительная инфомация

При принуждении потерпевшая сторона также получает какой-либо результат от сделки, то есть посягатель предлагает эквивалент. При вымогательстве положительный результат возможен только для злоумышленника.
Соглашение, которое было подписано под действием угроз согласно ст.179 , будет являться недействительным, но не мнимым. Если же сделка была совершенна в результате вымогательства, так как злоумышленник имел цель оформить свое деяние договором, то сделка будет мнимой.
При принуждении может иметь место заключение сделки на «кабальных» условиях, то есть одна из сторон вынуждена подписать договор, хотя его условия абсолютно не отвечают экономическим интересам потерпевшего.

Пример из судебной практики

Гражданин Иванов нуждался в получении заемных средств. Он достиг договоренности с Сидоровым, который согласился передать ему необходимую сумму денег на основании договора займа. Условием передачи средств было предоставления в залог имущества, стоимость которого не меньше размера займа. Иванов лично таким имуществом не владел. Он обратился к своему родственнику Петрову с просьбой передать в качестве залога личный легковой автомобиль. Сидоров отказался это сделать. Иванов стал угрожать Сидорову повредить автомобиль, а также другое его ценное имущество. В результате рассмотрения дела в суде Иванов был признан виновным по ст. 179 УКРФ, часть 1, и приговорен к принудительным работам на срок восемнадцать месяцев.

Пример искового заявления о принуждении к заключению договора можно скачать по ссылке ниже.

Задавайте вопросы в комментариях к статье и получите консультацию специалиста

Договор - это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств. Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора. Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно положениям статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако возможность к заключению понуждения договоров весьма ограничена. С учетом срочного характера арендных обязательств представляется интересным в сфере рассматриваемой проблемы вопрос о праве арендатор а на возобновление арендных отношений.

Иски об обязании заключить договор аренды на новый срок

Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления, которым он известит арендодателя о своем желании заключить новый договор до истечения срока прежнего. Данное уведомление приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа рассмотрены кассационные жалобы по ряду дел, связанных с исками об обязании заключить договор аренды на новый срок.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к потребительскому обществу о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения и обязании ответчика заключить с ним договор аренды на новый срок. Решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция сослалась на положения статьи 621 ГК РФ, предусматривающей при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, но не устанавливающей права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Кассационный суд указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что ответчик заключил либо намеревался заключить договор аренды спорного помещения с каким-либо другим лицом и что преимущественное право истца на заключение договора на новый срок кем-либо оспорено. Также было признано обоснованным отклонение судом ссылки предпринимателя на решение общего собрания пайщиков об обязании председателя совета потребительского общества заключить с предпринимателем договор аренды спорного помещения, поскольку такое решение не является тем основанием, в соответствии с которым согласно статьям 421 и 445 ГК РФ арбитражный суд вправе понудить сторону заключить договор (дело № А13-5245/00-13). Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к общественной организации об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений путем выселения организации из занимаемых помещений. Ответчик заявил встречный иск о понуждении КУГИ заключить договор аренды спорных помещений. Решением суда организация выселена из занимаемых помещений, в удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено в части отказа в удовлетворении встречного иска, иск организации оставлен без рассмотрения. Кассационная инстанция отменила постановление апелляционной инстанции в части отмены решения суда и оставления без рассмотрения иска организации. Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска оставлено в силе. В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция сослалась на обоснованность вывода суда первой инстанции, не установившего необходимых условий для реализации арендатором своего преимущественного права, об отсутствии в силу статьи 621 ГК РФ у организации права понудить КУГИ к заключению договора, поскольку нормы, предусматривающей такую обязанность для арендодателя, не установлено, и указала на необоснованность применения в данном случае статьи 445 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения договора, когда у одной из сторон существует обязанность его заключить (дело № А56-31521/02). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), с учетом уточнения исковых требований, о признании за ним права на заключение договора аренды нежилого помещения, обязании ответчика заключить с ним договор аренды вышеуказанного помещения на новый срок на условиях договора с победителем торгов, ссылаясь на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ. Решением суда в иске отказано. Кассационная инстанция принятое решение оставила без изменения, сославшись на статьи 421, 621 ГК РФ и указав на то, что наличие обязанности арендодателя заключить договор аренды на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209 названного Кодекса право распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом (дело № А52/2936/2000/1).

Таким образом, в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ арендатору не предоставлено право требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды на новый срок, поскольку данной нормой при отсутствии определенных обстоятельств предусмотрено только право арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды или возмещения убытков.

Иски об обязании заключить договор на основании субаренды

Иначе разрешается вопрос о понуждении к заключению договора аренды имущества, находящегося в пользовании субарендатора. Статьей 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды. В соответствии со статьей 618 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды только в пределах оставшегося срока аренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к другому акционерному обществу об обязании заключить с ним договор аренды помещения на срок с 31.05.2000 по 30.06.2000. В обоснование своих требований истец сослался на то, что договор аренды помещения, заключенный на срок до 30.06.2000 между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью (арендатор), расторгнут по обоюдному соглашению сторон. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция указала, что истец мог требовать заключения с ним договора только на срок до 30.06.2000, поскольку договор субаренды ограничен названной датой, и, поскольку требование о заключении договора аренды на период с 31.05.2000 по 30.06.2000 предъявлено после истечения указанного срока, признала правильным вывод суда об отказе в иске об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Общество с ограниченной ответственностью («Арт Холл») обратилось в арбитражный суд с иском к другому обществу с ограниченной ответственностью (Торговый дом) и администрации местного самоуправления (Администрация) о признании недействительным договора аренды нежилых помещений в части определения площади, арендуемой Торговым домом у Администрации, и обязании Администрации заключить с обществом «Арт Холл» договор аренды помещения, включающего в себя площади торгового зала на срок до 27.12.02. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в иске отказано. Из материалов дела видно, что Администрация (арендодатель) и Торговый дом (арендатор) заключили договор от 29.12.01 аренды муниципального имущества - нежилого здания. Согласно условиям названного договора Торговому дому было предоставлено право самостоятельно сдавать в субаренду третьим лицам 50% арендуемых площадей, на основании чего Торговый дом 27.01.02 заключил договор субаренды части помещений с обществом «Арт Холл» на срок с 27.01.02 по 27.12.02. Администрация и Торговый дом заключили договор аренды муниципального имущества от 11.02.02, в соответствии с которым Администрация передала Торговому дому в аренду упомянутое нежилое здание и подписала соглашение от того же числа о расторжении договора аренды от 29.12.01 с момента государственной регистрации договора аренды от 11.02.02 № 40. Данный договор (от 11.02.02) зарегистрирован 15.02.02 в ГУЮ «Центр государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», помещения переданы Торговому дому по акту приема-передачи. Полагая, что действие договора субаренды от 27.01.02, заключенного между обществом «Арт Холл» и Торговым домом, прекращено с 15.02.02, истец обратился к Администрации с упомянутым требованием о заключении с ним договора аренды помещений, занимаемых истцом на основании договора субаренды, в пределах оставшегося срока. Данное требование Администрация оставила без удовлетворения. Суд первой инстанции обоснованно счел подлежащим удовлетворению требование истца о заключении с ним договора аренды в судебном порядке в соответствии с требованиями гражданского законодательства, поскольку в данном случае имело место нарушение предоставленного статьей 618 ГК РФ права истца на заключение с Администрацией договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора от 29.12.01. Договор от 11.02.02 в части передачи в аренду Торговому дому помещений площадью 277,9 кв. м, занимаемых обществом «Арт Холл», обоснованно признан судом первой инстанции неправомерным как противоречащий положениям той же - 618 - статьи ГК РФ. С учетом указанного кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив постановление апелляционной инстанции как принятое с неправильным применением норм материального права (дело № А26-4736/02-16). Закон предусматривает возможность обращения заинтересованной стороны в суд с иском о понуждении другой стороны, обязанной заключить договор аренды, к заключению соответствующего договора в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Иски о понуждении заключения договора аренды земельного участка

Вопрос о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в связи с переходом права собственности на расположенную на данном участке недвижимость в судебной практике разрешался по разному. Федеральным законом от 16.04.01 № 45-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», официально опубликованным 28.04.01 в «Российской газете» № 84, с указанной даты (28.04.01) введена в действие глава 17 названного Кодекса, за исключением норм, касающихся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий и введенных в действие с принятием Земельного кодекса Российской Федерации и Закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ранее согласно статье 37 действовавшего Земельного кодекса РСФСР (1991 года) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходило и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. Однако ни данной нормой, ни другими правовыми актами вопрос заключения аренды земельного участка в случае перехода права собственности на находящуюся на земельном участке недвижимость не регулировался. Требование об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в этом случае могло быть основано только на пункте 4.6 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 № 1535 и Указом Президента Российской Федерации от 16.05.97 № 485. В соответствии с пунктом 4.6 Основных положений собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений наделялись исключительным правом по своему выбору приобрести в собственность занимаемые земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду. При этом при разрешении споров о понуждении новым собственником заключить договор аренды земельного участка, на котором находился приобретенный объект, суд исходил из того обстоятельства, м ожет ли данный объект быть отнесен к недвижимому имуществу.

Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях предлагаемого проекта договора. В обоснование своих требований истец сослался на приватизацию им двух ангаров, находящихся на спорном земельном участке, и указал, что в соответствии с законодательством о приватизации и статьей 37 Земельного кодекса РСФСР он вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка. Решением суда исковые требования в части заключения договора аренды удовлетворены. Кассационная инстанция, отменяя обжалуемый судебный акт, исходила из недоказанности истцом того, что упомянутые ангары могут быть отнесены к объектам недвижимости, отвечающим требованиям статьи 130 ГК РФ, указав при этом, что истец в данном случае должен доказать не только то обстоятельство, что он приватизировал ангары, а также и отнесение их к объектам недвижимости (дело № А56-17718/99). Статьей 35 действующего в настоящее время Земельного кодекса РФ 2002 года предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Согласно изученной практике разрешаемые судами в настоящее время споры рассматриваются с учетом данной нормы. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) о понуждении заключить договор аренды земельного участка на условиях представленного истцом проекта договора. Решением суда, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Как видно из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 31.07.02. Основанием возникновения права явился договор купли-продажи от 23.07.02, заключенный истцом с другим юридическим лицом (обществом «Балтийская недвижимость»). В кассационной жалобе КУГИ сослался на наличие спора о праве на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке. Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, кассационная инстанция указала на правильность вывода суда о наличии у истца права аренды данного земельного участка, сославшись при этом на необоснованность довода КУГИ о наличии спора о праве собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, поскольку право собственности на недвижимое имущество за обществом «Балтийская недвижимость» признано судебным решением по делу № А56-9844/0210, договор купли-продажи от 23.07.02 в установленном законом порядке недействительным не признан, право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и не оспорено (дело № А56-37658/0212). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом (далее - Леноблкомимущество) и Фонду имущества о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Ленинградский областной комитет по земельным ресурсам и землеустройству и Квартирно-эксплуатационная часть Выборгского гарнизона Ленинградского военного округа. Решением в удовлетворении иска отказано. К участию в деле в качестве третьего лица привлечены Северо-Западное отделение Российского фонда федерального имущества и Российский фонд федерального имущества. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Поскольку судом на основании материалов дела установлено, что заключенным между обществом и РФФИ договором купли-продажи высвобождаемого военного имущества оговорен порядок пользования земельным участком под объектом недвижимости и предусмотрено заключение договора аренды, суд обоснованно отказал истцу в иске о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка (дело № А56-17376/01).

Если при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества стороны определили правовую судьбу земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заинтересованная сторона вправе требовать заключения с ней соответствующего договора, касающегося пользования земельным участком на основании существующей договоренности. Разрешая споры о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суды руководствуются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками объектов недвижимости, предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, или приобретение права аренды на данные участки. Однако на практике возникал вопрос о том, к кому заинтересованная сторона должна предъявлять иск о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В ряде случаев соответствующие иски предъявлялись к областным фондам имущества и российским фондам федерального имущества. Вместе с тем в соответствии с положениями пункта 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно пункту 3 статьи 28 Закона от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках. При этом Закон о приватизации не содержит положений о фондах имущества как продавцах государственного и муниципального имущества, за исключением указания в пункте 1 статьи 6 на то, что Правительство РФ может поручить выполнение функции по продаже приватизируемого федерального имущества от его имени специализированному государственному учреждению.

Определяя Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Комитет) надлежащим продавцом земельного участка, на котором находилась автозаправочная станция, собственником которой являлось общество «Гатчинская нефтяная компания», кассационная инстанция исходила из данных положений Закона и оставила в силе решение суда первой инстанции (при новом рассмотрении), которым Комитет, утвердивший план приватизации государственного предприятия «Комбинат автообслуживания», а следовательно, принявший соответствующее решение, обязан заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка на условиях согласованного сторонами проекта. В иске к Фонду имущества Санкт-Петербурга и Российскому фонду федерального имущества суд отказал, не посчитав их надлежащими ответчиками по делу (дело № А56-36871/01). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования (Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом. Решением суда между Комитетом и Обществом заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Постановлением кассационной инстанции решение отменено. В иске отказано. При этом суд кассационной инстанции, признав за истцом право на выкуп упомянутого земельного участка, указал на то, что ответчиком не принималось решение о приватизации объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке и находящегося в собственности истца, а доказательства того, что право собственности муниципального образования на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, истцом не представлены (дело № А56-25106/02). В следующем деле закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии и Комитету по управлению государственным имуществом области (КУГИ) об обязании надлежащего ответчика заключить договор купли-продажи четырех земельных участков. В обоснование своих требований истец сослался на то, что ему на праве собственности принадлежат автозаправочные станции, расположенные на упомянутых земельных участках. Суд обязал мэрию города заключить с обществом договор купли-продажи земельных участков на условиях предложенного истцом проекта. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение отменено. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом кассационная инстанция указала на то, что суд первой инстанции не проверил компетенцию мэрии по заключению договоров купли-продажи спорных земельных участков, не исследовал вопрос о том, входили ли автозаправочные станции, расположенные на спорных земельных участках, в состав какого-либо приватизированного имущества и каким органом принималось решение о приватизации государственного (муниципального) имущества. Суд также указал, что цена выкупа земельных участков при рассмотрении спора о понуждении заключить договор купли-продажи определяется не на день возникновения спора, как указал суд первой инстанции, а на дату вынесения решения, поскольку судебный акт должен соответствовать нормам права, действующим на момент его принятия, а суд указывает условия, на которых стороны обязаны заключить договор (дело № А21-2735/02-С2).

Согласно сложившейся практике при определении цены выкупа земельного участка суд исходит из того, что цена выкупа участка должна определяться на момент вынесения судом решения о заключении договора, то есть применению подлежит порядок расчета выкупной цены, установленный законодательством, действующим на момент вынесения судом решения, а не на дату подачи заявки.

Досудебный порядок заключения договоров

Статьей 445 ГК РФ, предусматривающей заключение договора в обязательном порядке, определен досудебный порядок заключения договора. В случае несоблюдения досудебного порядка суд в соответствии с положениями пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе оставить исковое заявление без рассмотрения. Практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по рассмотрению споров о понуждении к заключению договоров в случае несоблюдения досудебного порядка заключения договора единообразна и построена на соблюдении требований названной нормы. Однако следует обратить внимание на следующее. В случае оставления иска без рассмотрения дело по существу не рассматривается, следовательно, суд не должен устанавливать обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и подлежащие доказыванию при рассмотрении спора по существу.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к КУГИ о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений, ссылаясь в обоснование своих требований на уклонение от заключения договора аренды КУГИ, издавшего на основании решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости распоряжение о предоставлении обществу в аренду нежилого помещения. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. В кассационной жалобе КУГИ просил исключить из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции вывод, сделанный по существу. Суд кассационной инстанции удовлетворил жалобу КУГИ и исключил из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции вывод о том, «что ответчик возложил на себя обязанность по заключению с истцом договора аренды». При этом кассационная инстанция указала, что установить наличие у КУГИ обязанности заключить договор в данном случае возможно только по результатам исследования обстоятельств и действий сторон, предшествовавших обращению общества с иском в суд, и что данный вопрос входит в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении дела по существу.

В особую категорию следует выделить споры по искам о понуждении к заключению договоров энергоснабжения (данные договоры в силу своей специфики носят публичный характер). Статья 426 ГК РФ к публичным договорам относит договоры, заключенные коммерческой организацией и устанавливающие ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которым сторона вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском к другой стороне, заключение договора для которой является обязательным. Статьей 539 названного Кодекса предусмотрено, что договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Возможность заключения договора энергоснабжения напрямую связывается законодателем именно с наличием у абонента соответствующего энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, а также возможностью обеспечения учета потребленной энергии.

Кооператив обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу об обязании заключить договор энергоснабжения. Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа названные судебные акты отменены. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суд удовлетворил исковые требования. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, Кооперативу в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа постановление апелляционной инстанции отменено. Решение оставлено в силе. При этом кассационная инстанция исходила из наличия у кооператива соответствующих энергопринимающих устройств, а также объектов, потребляющих электроэнергию, и из положений статьи 539 ГК РФ (дело № 2762/1457/3414). Акционерное общество обратилось в арбитражный суд к ООО «Петербургрегионгаз» о понуждении перезаключить договор поставки природного газа. До принятия судом решения по делу истец заявил ходатайство об изменении исковых требований и просил понудить ООО «Петербургрегионгаз» заключить с ним договор на поставку природного газа. Суд удовлетворил ходатайство истца о принятии мер по обеспечению иска путем запрета ООО «Петербургрегионгаз» производить действия по отключению и приостановке поставок и транспортировки газа для акционерного общества и привлек к участию в деле в качестве третьего лица общество с ограниченной ответственностью (с одноименным названием). Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Как следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства наложен арест на имущество общества с ограниченной ответственностью. Исполнительное производство судебным приставом-исполнителем окончено в связи с исполнением требований, содержащихся в исполнительном листе. На основании исполнительного листа Выборгского городского суда Ленинградской области по иску физического лица судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства. Имущество, инвентарь и оборудование общества с ограниченной ответственностью, на которые наложен арест, изъяты и переданы на ответственное хранение. Настоящее исполнительное производство также окончено в связи с исполнением требований, содержащихся в исполнительном листе. Между ответственным хранителем имущества, инвентаря и оборудования общества с ограниченной ответственностью физическим лицом Карагаполовым А. К. и акционерным обществом заключен договор, согласно которому хранитель передал во временное пользование имущество для ведения производственной деятельности с правом самостоятельного заключения договоров, ведения коммерческой деятельности, эксплуатации оборудования и реализации готовой продукции. Акционерное общество направило в адрес ООО «Петербургрегионгаз» письмо с предложением заключить договор на поставку газа. Отказ ООО «Петербургрегионгаз» от заключения указанного договора и послужил основанием для предъявления настоящего иска. Оставляя без изменения обжалуемые судебные акты, кассационная инстанция указала на обоснованность вывода суда, понудившего истца заключить договор на поставку газа с ответчиком, и сослалась на то, что материалами подтверждены факт передачи истцу газопринимающего оборудования и оборудования для обеспечения учета потребления поставляемого газа, а также на то, что фактическим потребителем газа, поставляемого ответчиком посредством спорного оборудования, является в настоящее время акционерное общество, которое и производит оплату поставляемого газа, а закон не связывает возможность заключения договора энергоснабжения с наличием у абонента именно права собственности на энергопринимающие устройства (пункт 2 статьи 539 ГК РФ), в то время как отключение газа повлечет экономические и социальные проблемы (дело № А56-30700/02).

Обязанность заключения договора энергоснабжения может быть возложена непосредственно только на энергоснабжающую организацию.

ЖСК обратился в арбитражный суд с иском к ГУП «Топливно-энергетический комплекс» о понуждении заключить договор теплоснабжения. В обоснование своих требований истец сослался на отказ ответчика заключить с ним договор теплоснабжения горячей водой на условиях направленного проекта договора. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Ленэнерго». Решением суда в иске отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суд в иске отказал. В кассационной жалобе ЖСК просит отменить решение и понудить ГУП «Топливно-энергетический комплекс» заключить с ним договор теплоснабжения. По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что энергоснабжающей организацией в отношении ЖСК является ОАО «Ленэнерго», а не ГУП «Топливно-энергетический комплекс», противоречит статьям 426 и 539 ГК РФ и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции исходил из положений статьи 539 ГК РФ, предусматривающей обязанность энергоснабжающей организации подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, положений статьи 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», согласно которым энергоснабжающей организацией признается коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии, и установил, что на участке тепловой сети, к которой присоединено энергопринимающее устройство истца, производство тепловой энергии осуществляется ОАО «Ленэнерго», которому ответчик на основании договора оказывает услуги по передаче тепловой энергии потребителям через свою сеть. Также установлено, что у ответчика отсутствует возможность приобретения у других предприятий тепловой энергии для подачи истцу. Суд пришел к выводу об обоснованности отказа истцу в иске в связи с отсутствием у ответчика, не являющегося энергоснабжающей организацией, обязанности заключить с истцом договор теплоснабжения. удебная практика исходит из того, что поскольку абонент вправе передавать с согласия энергоснабжающей организации принятую энергию другому лицу, то по отношению к субабоненту он также является энергоснабжающей организацией, и отношения между ними с учетом аналогии закона в силу статьи 6 Гражданского кодекса РФ должны регулироваться договором энергоснабжения и предусматривают возможность обращения субабонента с иском о понуждении заключить договор энергоснабжения. Коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ) обратился в арбитражный суд с иском к Мэрии и Комбинату об обязании одного из ответчиков заключить договор о снабжении тепловой энергией (горячей водой) жилого дома. Решением суда производство по делу в отношении Комбината прекращено в связи с принятием судом отказа КИЗ от иска к данному ответчику. Суд обязал Мэрию в течение месяца после вступления решения в законную силу заключить с КИЗ договор энергоснабжения в редакции, предложенной истцом. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Мэрия просила отменить принятые по делу судебные акты и передать дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, Мэрия в силу закона не может являться энергоснабжающей организацией, поэтому истец не вправе требовать от Мэрии заключения публичного договора. Мэрия полагает, что КИЗ должен являться абонентом Комбината. Мэрия также указала, что Комбинат как энергоснабжающая организация не давал согласия Мэрии как абоненту на заключение договоров энергоснабжения с субабонентом - КИЗ. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция, сославшись на положения статей 445, 539, 545 ГК РФ (предусматривается необходимость согласия энергоснабжающей организации на передачу энергии от абонента к субабоненту), указала, что поскольку Мэрия, являясь единственно возможным поставщиком теплоэнергии для КИЗ ввиду того, что энергопринимающее устройство, принадлежащее истцу, присоединено к тепловой сети Мэрии и не имеет общей границы с сетями Комбината, имеет возможность поставлять истцу тепловую энергию (горячую воду), а истец имеет возможность ее принимать. В материалах дела имеются доказательства о согласии Комбината на присоединение спорного жилого дома к тепловым сетям Мэрии и на передачу энергии от Мэрии (абонента) к КИЗ (субабоненту), следовательно, требование истца об обязании Мэрии заключить с ним договор энергоснабжения является обоснованным, а вы вод суда об удовлетворении заявленных КИЗ требований - правомерным (дело № А05-1936/03-72/24). Фонд научно-технических исследований и поддержки социальных инициатив (Фонд) обратился в арбитражный суд с иском к Жилищному агентству об обязании заключить договор о снабжении тепловой энергией (горячей водой) жилого дома. Отказывая в иске, суд исходил из того, что Жилищное агентство не является энергоснабжающей организацией. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОАО «Ленэнерго» и ГУП «ТЭК СПб». Апелляционная инстанция отменила решение суда и обязала Жилищное агентство в тридцатидневный срок с момента вступления постановления в законную силу заключить с Фондом договор теплоснабжения. Кассационная инстанция, оставляя без изменения постановление апелляционной инстанции, кроме обоснований, приведенных в предыдущем примере, также указала, что Жилищное агентство является организацией, осуществляющей эксплуатацию и ремонт тепловых сетей, что тепловые сети, по которым истец получает тепловую энергию (горячую воду), находятся на балансе ответчика, при этом ОАО «Ленэнерго» и ГУП «ТЭК СПб» никакими правами на указанные сети, через которые производится теплоснабжение спорного жилого дома, не обладают, и признала правомерным вывод суда апелляционной инстанции о недопустимости в данном случае отказа от заключения публичного договора (дело № А56-2074/02).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен проект разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Из приведенной нормы можно сделать вывод, что энергоснабжающая организация, направившая проект договора потребителю энергии, не вправе обращаться в суд с иском о понуждении потребителя энергии заключить соответствующий договор. Однако при отсутствии договорных отношений энергоснабжающая организация не лишена права требовать от потребителя, чьи энергопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, возмещения стоимости отпущенной потребителю энергии.

Послесловие

Из приведенных примеров следует, что сложившаяся в Северо-Западном регионе судебно-арбитражная практика по рассмотрению споров, связанных с понуждением в установленных законом случаях к заключению договоров аренды, купли-продажи земельных участков, энергоснабжения, в целом является единообразной. Для обобщения судебной практики было использовано 19 кассационных производств (Санкт-Петербург и Ленинградская область, Архангельск, Вологда, Калининград, Республика Карелия, Псков). Е. О. Матлина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа Материал опубликован в журнале "Арбитражные споры" (официальный вестник ФАС СЗО).

В настоящее время существует много законных способов понуждения к заключению договора.

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств.

Статья 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора. Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В частности, публичный договор заключается в следующих случаях:

с частным предпринимателем или юридическим лицом, выигравшим торги;
с банком при открытии расчетного счета;
с лицом, которое подписало предварительный договор;
с государственным фондом при проведении купли-продажи приватизационного имущества, если лицо, заключающее контракт, стало победителем в соответствующем конкурсе;
с компанией-монополистом, производящей отдельные виды продукции, при организации продуктовых поставок для федеральных нужд.

В соответствии с Гражданским кодексом, уклоняющейся стороне направляется оферта - проект официального договора. В 30-дневный срок лицо обязано рассмотреть предлагаемые условия и дать официальный ответ. Если пункты оферты сторону полностью устраивают, договор подписывается без каких-либо изменений, после чего другой стороне отправляется соответствующее уведомление. С момента его получения договор признается официально заключенным.

Однако, если лицо, получившее оферту, несогласно с условиями, оно вправе не только поставить свою подпись под договором, но и составить протокол разногласий, отправив его вместе с соглашением оференту. Он, свою очередь, после получения документов, обязан заключить договор в обновленной редакции, или отклонить протокол разногласий в течение 30 дней. При этом оферент также должен известить другую сторону о принятом решении, чтобы в дальнейшем избежать юридических последствий. В частности, он может быть освобожден от обязанности возмещения убытков, возникших по причине его уклонения от выполнения взятых обязательств.

Отказаться от заключения договора все же возможно, если имеются существенные причины, которые действующее законодательство трактует как серьезные основания для отказа. Например, предприятие разорилось и не может обеспечить потребителя каким-либо товаром или услугой.

Согласно положениям статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако возможность к заключению понуждения договоров весьма ограничена. Например, статья 426 ГК РФ устанавливает обязательность заключения коммерческой организацией публичного договора. Статья 429 ГК РФ содержит правило об обязательности заключения для сторон, заключивших предварительный договор, основного договора. Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления, которым он известит арендодателя о своем желании заключить новый договор до истечения срока прежнего. Статья 615 ГК РФ предусматривает предоставление арендатору право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Разрешая споры о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суды руководствуются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками объектов недвижимости, предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, или приобретение права аренды на данные участки.

Последствия для лица, уклоняющегося от заключения договора

В случае не соблюдения срока рассмотрения проекта соглашения или протокола разногласий, сторона, отправившая их, вправе обратиться в судебный орган для урегулирования спорного вопроса. Как показывает практика, при правильно составленном иске суд выносит решение, понуждающее уклоняющуюся сторону к заключению договора и компенсации убытков, которые возникли по его вине.

Юридические консультации в Мытищах - профессиональное решение договорных и преддоговорных споров

С заключением договора закон связывает определенные последствия для стороны. Поэтому, в случае если у Вас возникла необходимость принудить лицо заключить договор, вы можете обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне, которая поможет квалифицированно, грамотно решить возникшую проблему в досудебном порядке, либо в процессе судебного производства.