Проездом

Уважаемые правоведы, помогите уже советом.

Предыстория такова. На этаже многоэтажки в нашем холле 3 квартиры. После того, как пытались вскрыть замок моей соседки, я, эта соседка и хозяин третьей квартиры решили установить на холл металическую дверь. Все были согласны равными долями поучаствовать в покупке и установке двери.
Соседка заказала дверь, ее поставили, я свою часть ей отдал, а сосед деньги отдавать отказался, мотивируя тем, что дверь плохая и дорогая (14 т.р.)
Не вдаваясь в детали скажу, что сосед этот относится к типу "упертый одинокий пенсионер с не совсем здоровой психикой".
Теперь он грозится накапать куда-нибудь, чтоб дверь сняли.
Вопрос собственно такой. Какими нормативными актами регулируется доступ к пожарному шкафу (который есть в холле). Если, например, просто снять с двери замки, устроит ли это пожарников, или все равно обяжут демонтировать дверь? Какие еще варианты возможны?
К слову, такие двери стоят почти у всех в доме и я понимаю, что это не правильно. Но люди больше боятся домушников, чем пожара.

Дал Бог соседа..

Супер-Модератор

...Установили. Управляющая компания не имеет ничего против установки 2х дверей, при условии, что экземпляры обоих ключей (1 от лифтового холла, и 2й от лестничной двери) будут храниться у консъержки.
Это ответ на аналогичный вопрос на другом форуме. Сейчас ещё покопаюсь.

Установка дополнительных дверей: запрещена на лестничных маршах, в лифтовых и квартирных холлах, в соответствии с требованиями Приказа МЧС РФ от 18 июня 2003 г. N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)».
А это уже с официального сайта одной из УК...

2. Нельзя закрывать доступ к оборудованию (вентилям, кранам и пр.) - п. 10.6 СНиП 31-01-2003, - а также устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях (п. 3.6 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

http://www.ivd.ru/document.xgi?id=5338&gid=245&oid=301 Это отсюда.
У нас стоит общеквартирная дверь, прходили разные комиссии, пожарные, никому ничего не надо, главное, чтобы вентиль на месте был и рукав. Да доступ к шкафу свободный. И ключей никому мы не давали, у нас некому, консъерки нет...

Регистрация: 02.04.07 Сообщения: 1.837 Благодарности: 5.444

Просто хороший человек

Регистрация: 02.04.07 Сообщения: 1.837 Благодарности: 5.444 Адрес: Россия, Москва

У нас с соседом была аналогичная ситуация. Сначала был согласен, а после установки двери не обращал внимания. Все расходы мы поделили только с 1 соседом, а ему выдали ключи и провели звонок. Так он эту дверь принципиально не закрывает и снял свой звонок. Написал кучу жалоб в РЭУ, пожарникам... куда только можно. Вроде, даже до суда дошло.

Все повестки мы игнорировали, а потом сам представитель РЭУ посоветовал нам написать заявление, что установка двери не препятствует свободной эвакуации людей и не ухудшает условия соседних квартир (у нас 7 квартир на этаже). Все соседи подписались, что ознакомлены и не возражают (кроме этого одного соседа). С тех пор к нам никто претензий не имеет.

А это приказы:

ПРИКАЗ МЧС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 313 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ППБ 01-03)
...
40. В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается:
- устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир...

"ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ" СНиП 21-01-97 (ранее СНиП 2.01.02-85)
...
6.16 Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м (для многоквартирных жилых домов)...
...
Во всех случаях, ширина эвакуационного выхода должна быть такой, чтобы с учетом геометрии эвакуационного пути через проем или дверь можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком...

6.17 Двери эвакуационных выходов и другие двери на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода из здания.
Не нормируется направление открывания дверей для:
а) помещений классов Ф1.3 (Многоквартирные жилые дома) и Ф1.4 (Одноквартирные, в том числе блокированные жилые дома);
б) помещений с одновременным пребыванием не более 15 чел., кроме помещений категорий А и Б;
в) кладовых площадью не более 200 кв.м без постоянных рабочих мест;
г) санитарных узлов;
д) выхода на площадки лестниц 3-го типа;
е) наружных дверей зданий, расположенных в северной строительной климатической зоне...

6.26 ...При дверях, открывающихся из помещений в коридоры, за ширину эвакуационного пути по коридору следует принимать ширину коридора, уменьшенную:
на половину ширины дверного полотна - при одностороннем расположении дверей;
на ширину дверного полотна - при двустороннем расположении дверей;
это требование не распространяется на поэтажные коридоры (холлы), устраиваемые в секциях зданий класса Ф1.3 (Многоквартирные жилые дома между выходом из квартиры и выходом в лестничную клетку...

Регистрация: 24.03.08 Сообщения: 7.098 Благодарности: 8.960

Супер-Модератор

Регистрация: 24.03.08 Сообщения: 7.098 Благодарности: 8.960 Адрес: Москва

10.6 Должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.
СНиП свежее.

Регистрация: 26.05.08 Сообщения: 1.294 Благодарности: 5.161

Проездом

Регистрация: 26.05.08 Сообщения: 1.294 Благодарности: 5.161 Адрес: Москва

- установка дополнительных дверей: запрещена на лестничных маршах, в лифтовых и квартирных холлах,

2. Нельзя закрывать доступ к оборудованию (вентилям, кранам и пр.)

Вопрос вот в чем. Изначально, еще при сдаче дома дверь в холл была. Штатная, так сказать. Правда, деревянная. Теперь стоит железная. Считается ли это "дополнительной" дверью, если просто вместо одной поставили другую?

Допустим, замки я сниму, это дело 5 минут. Ведь в этом случае "доступ к оборудованию" будет?
Не хотелось бы просто дверь демонтировать. В конце концов холодно без нее.
Я лучше с таким соседом на свою дверь хороший замок поставлю..

Регистрация: 24.03.08 Сообщения: 7.098 Благодарности: 8.960

Супер-Модератор

Регистрация: 24.03.08 Сообщения: 7.098 Благодарности: 8.960 Адрес: Москва

Ну и у нас была дверь. Заменили на металл, впрочем, как в 80% это делается. Не будет замков, вообще вопросов быть не может. У нас и с замками нет вопросов. Ни у кого.

Регистрация: 21.02.08 Сообщения: 983 Благодарности: 618

Во- первых, какова правовая принадлежность холла?
Если ТСЖ, Вам надо собрать Общее собрание, т.к. только ОС распоряжается общей собственностью, и вынести на обсуждение Вашу дверь. Если всё удачно, то ключи принимается решение о монтаже двери и хранении дубликата ключей у консьержа/ старшего по подъезду/ в ЖЭКе или просто под ковриком для свободного доступа к ПК и другим коммуникациям.
Если холл муниципальный, то замка в двери быть не должно из-за ПК.

Соседу объясните, что дверь навешена в технологически предусмотренное проектом место в связи с усилением антитеррористических мер и повышения бдительности граждан.

Вот нашла

Железная дверь в тамбуре
Дела коридорные...

Интервью у адвоката из фирмы "Афанасьев и партнеры". Благодарим Ирину Кузнецову за стенограмму записи.

В домах Невского Синдиката обычно коридоры и холлы с приличным метражом. Эти коридоры могут присоединить к квартирам многие дольщики. Об особенностях этого процесса данный материал.
- Дмитрий, скажите насколько правомочна установка железной двери с лифтовой площадки в общий коридор?
Такая установка двери не просто правомочна, более того снос этой двери запрещен правилами пожарной безопасности, т.к. данная дверь препятствует распространению продуктов горения. Установка железной двери на общий коридор и замка рекомендуется МВД как эффективный способ противодействия ворам как квартирным, так и любителям воровать содержимое квартирных щитков и срезать кабеля.
Однако установка замка на эту дверь должно соответствовать правилам пожарной безопасности.
- А что это за правила?
Согласно п.52 Правил, дверь должна открываться в сторону пути эвакуации, т.е. наружу от коридора к лифтовой площадке. Другой момент, дверь изнутри должна открываться без ключа.
- Можно ли в коридорах ставить шкафы?
Нельзя делать в коридорах встроенные шкафы, это запрещено СНиП 2.01.02-85. Однако в СНиПе ничего не сказано об обычных шкафах, значит действует норма из п. 4.6 предписывающая иметь свободный проход шириной не менее 1 метра. Следует учесть что из ширины коридора еще вычитается половина дверного проема. Иными словами, если в коридор шириной 2 м можно к одной из стен поставить шкаф глубиной 60 см.
- Достаточно часто встречается случай, когда соседи живущие в конце коридоров перекрывают часть коридора своей дверью, можно ли эту дверь снести так же самовольно как ее поставили?
Снести можно, только это будет уголовным преступлением предусмотренным ст. 167 УК РФ. Мне известен не один такой случай. Потом действия соседей перекрывших коридор нельзя считать неправомочными без анализа ситуации.
- А разве соседи не произвели себе выделение в натуре части общей собственности?
Распространенное заблуждение. Выделение в натуре к установке двери вообще отношения не имеет. Выделение в натуре это раздел общей собственности и вступает он в силу только после государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), т.к. коридор относится к недвижимости. Выделение в натуре части коридора запрещено, но это только означает, что нельзя себе перевести часть коридора в собственность, но вовсе не означает невозможность забрать себе в использование часть коридора. Обывателя может удивить, но юридически собственность, владение и использование разные понятия. Так вот для того чтобы забрать во владение и использование часть коридора соседи могут иметь вполне законные основания.
- В чем тогда законные основания установки дверей в коридоре соседями?
Согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры. Согласно ст.247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, т.е. и коридора, пропорциональных его доле.
Иными словами, если соседи имеют право на часть площади коридора, которая указана в ст. 247 ГК РФ, то отгородив себе эту часть они забирают в использование, то что им положено.
- Но ведь у некоторых собственников может получится, что их доля приходится на "проходную часть" коридора!
Коридор во всех частях остается проходным, т.к. его назначение быть место прохода к квартирам, поэтому даже отгородившись с соседом на пару вы оба используете свою часть коридора. Потом согласно ЖК РФ помещения должны использоваться по назначению, если ветка коридора предназначена для подхода к определенным квартирам, то только для этого это ветка коридора и должна использоваться.

Регистрация: 29.10.09 Сообщения: 1.755 Благодарности: 1.567

Продолжение

- Давайте разберемся на примере. У меня на площадке площадь общего коридора 35 кв. метров. Общий метраж всех квартир на площадке 464 кв. метров. Моя квартира имеет метраж 88 кв. метров, а квартира соседа имеет 62 кв. метра. Значит ли это что нам принадлежит 6,6 и 4,7 от площади коридора?
Верно. Еще раз укажу формулу расчета "своей" доли согласно закону.
Площадь Доли = Площадь Коридора * Площадь Вашей Квартиры/ Общую площадь квартир на вашей площадке.
- Верно ли, что тогда мы можем с соседом претендовать на 11,3 кв. метра от коридора?
Верно.
- Хорошо. Другой пример. В другом конце нашего коридора находятся 2 квартиры площадью 58 и 68 кв. метров. Соседи, как я понимаю, имеют право на 9,5 кв. метров, но захватить могут до 13,5 кв. метров. Может ли это расцениваться как ущерб остальным собственникам?
Может. Получается ситуация предусмотренная п.2 ст. 247 ГК РФ. Остальные собственники не смогли получить во владение и распоряжение часть общего имущества в виде причитающейся части коридора, то им положена денежная компенсация. Оценщики обычно оценивают 1 кв. метр нежилых помещений как выгоду в $5 в месяц. Другой вопрос что обиженным соседям эти деньги не взыскать.
- Почему не взыскать ущерб с тех кто использует больше чем имеет право?
Потому что "захватчики" коридора справедливо заявят, что согласно ст. 36 ЖК РФ коридор принадлежит всем собственникам дома, а не только непосредственно их соседям. Поэтому компенсацию надо делить на всех собственников дома, а соседу причитается только доля от нее – обычно 1/300 часть. Стоит ли говорить, что это не окупит даже гос. пошлину на подачу иска?
Мы уже не говорим, что "захватчики" коридоров имеют вполне простой способ узаконить свое положение через Общее Собрание Собственников. Ведь с момента подачи иска до суда пройдет 3 месяца, тут не одно собрание можно провести.
- Как через Общее Собрание Собственников можно захватить коридоры?
Так можно захватить не только коридоры.
Общее Собрание Собственников согласно п 2.3 ст. 44 ЖК РФ имеет право передать общее имущество в пользование кому-либо. Правда для такого решения нужно иметь 2/3 голосов от всех собственников согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ.
Теперь подумаем сами, жильцов живущих в концах коридоров обычно намного больше чем живущих сразу у входа. Потом квартиры в концах коридоров обычно проектировщики делают более большими, а согласно п.3 ст. 48 ЖК РФ голосуют на общем собрании "метрами". Имеем явно более 2/3 собственников заинтересованных узаконить свое владение коридорами.
Причем сделать такое собрание элементарно, теперь ст. 47 ЖК РФ предусматривает форму заочного проведения общего собрания. Просто в почтовые ящики бросается решение, собственники их подписывают и бросают в другой ящик.
Если инициативная группа проводящая голосование еще и хитра, так под шумок может быть переделено и любое другое общее имущество, например площадка под парковку у дома. Надо просто соединить вопросы на голосование в один.
- А если все же не удастся получить необходимое большинство голосов?
Тогда все зависит не более чем от крепости нервов "захватчика" коридора. Мне известен прецедент, когда соседи захватили не много не мало, а 1/2 коридора. Суд пять раз выносил решение, чтобы соседи вернули положенную часть коридора остальным. Только "захватчики" даже в суд не являлись. Судебная волокита только одного дела обычно идет 5-6 месяцев. И только через полгода являлся пристав с предписанием перегородку убрать. "Захватчики" же просто раскручивали болты крепления перегородки и заносили ее в квартиру. Пристав записывал – решение суда исполнено. Через полчаса после ухода пристава "соседи-захватчики" ставили перегородку назад. И так пять раз. Истцы тратили годы, а ответчик все лишь минуты и все равно получал свое. Писали в прессу – без толку, приставы только обиделись, т.к. они тут ни причем, таков закон. Потом "обиженные" соседи просто решили перегородку без суда сломать, на грохот приехали милиционеры и было возбуждено уголовное дело по ст. 167 УК РФ.

Регистрация: 24.03.08 Сообщения: 7.098 Благодарности: 8.960

Супер-Модератор

Регистрация: 24.03.08 Сообщения: 7.098 Благодарности: 8.960 Адрес: Москва

Регистрация: 29.10.09 Сообщения: 1.755 Благодарности: 1.567

- А если дверь соседей перекрыла общий электрический щиток?

Перекрыла ли дверь щиток роли не играет. Там нет оборудования, которое разрешено обсуживать кому-то другому кроме сертифицированного электрика ТСЖ. Ему и должен быть предоставлен доступ в случае аварии. Жильцам проводить электротехнические работы запрещено в ПУЭ. Другой вопрос если в щитке счетчики. Если да, то доступ к счетчику должен быть обеспечен, т.к. счетчик обслуживается самим собственником. Иначе как за электричество платить? Обычно в таких случая счетчик переносят в квартиру или прямо на перегородку на которой ставится дверь.

- Что же делать если дверь закрывает собой окно в шахту дымоудаления?

Предусмотреть окно такой же площади над вашей дверью. Надо сказать, что СНиПами не регламентируется форма такого окна, поэтому тут есть два основных варианта. Можно просто сделать квадратное окно над дверью размерами примерно 50x50 см и поставить в него решетку. А можно сделать по аналогии с п. 1.74 в СНиПе 2.08.02-89. Просто перегородка на которой стоит дверь должна не доходить до потолка и оставленная щель должна иметь площадь не менее 2500 кв. см. При типовой ширине коридора около 2 м это зазор примерно 12-14 см. от потолка. В вентиляционное окно можно ставить сетку.

- А как быть если дверь закрывает пожарный кран?

Самое простое решение это отдать дополнительный ключ консьержу и написать на двери его номер телефона. Другой вариант это армированная стеклянная вставка в двери, которую пожарники смогут разбить и открыть дверь.
Можно согласовать перенос крана, но это долго и стоит денег. Есть решение проще. Ставим электромагнитный замок в цепь которого включен пожарный датчик, что и решает проблему. В случае пожара дверь разблокируется. Не следует забывать, что датчику нужно воздушное сообщение с основным коридором, поэтому небольшое вент. окно тоже нужно. Удовольствие стоит около $80, но на несколько квартир иметь электронный замок не допускающий подбор ключа не так и плохо. Вспомним, что 40% квартир по статистике МВД вскрывается отмычками.

- А вообще можно ставить двери в коридоры по правилам пожарной безопасности?

Запрета на это в Правилах нет, но есть требования к дверям стоящим на пути эвакуации. Коридорная дверь должна открываться наружу в общий коридор и открываться без ключа изнутри и иметь просвет не менее 0,8 м согласно СНиП 2.01.02-85. Кроме это коридорная дверь не должна мешать открываться другим дверям.

- Интересно, а не являлось ли действие соседей по перекрытию коридоров перепланировкой за которые предусмотрены санкции в новом ЖК РФ?

Нет, в новом ЖК РФ предусмотрены санкции за перепланировку жилых помещений. Коридор помещение нежилое. Тут даже нет реконструкции помещения, т.к. в определении Госстроя данном в ВСН 61-89(р) признаками реконструкции является изменение строительного объема и площади. Дверь объем и площадь не меняет.

- А разве не нужно согласие ТСЖ для установки двери?
ТСЖ это организация нанятая собственниками для эксплуатации дома и не более того. К имущественным отношениям между собственниками ТСЖ отношения не имеет.

- Как же так? В п. 2 ст. 137 ЖК РФ указано, что ТСЖ имеет право предоставлять в пользовании общее имущество!

Законы надо читать до конца, собственники могут ТСЖ поручить распорядится своей собственность, без этого поручения действия ТСЖ незаконны. В ст. 146 указано, что для принятия решений о передаче прав на общее имущество требуется получение 2/3 голосов от всех собственников. Сплошь и рядом ТСЖ пытается из себя изображать собственника дома, хотя это не более чем группа водопроводчиков и электриков нанятая жильцами. Не говорим уже о том, что любой собственник может выйти из ТСЖ просто подав заявление согласно ст. 143 ЖК РФ и никакие решения ТСЖ для него силы не имеют.

- А если собственник уже связан договором с ТСЖ?

Собственник в любой момент может расторгнуть договор с ТСЖ на основании ст. 782 ГК РФ, но это не снимает с него обязанности оплачивать коммунальные платежи в размере установленном в ЖК РФ.
Благодарности: 5.161 Адрес: Москва

Waldschnepfer

темнота некультурная

Регистрация: 28.11.07 Сообщения: 4.286 Благодарности: 2.922 Адрес: Москва

Жень, это так во всех вопросах связанных с безопасностью. Взаимопротиворечащие требования. Представляешь, как надо выхитриться, чтоб и те и другие объект приняли.

Поддержу предыдущих ораторов. Если на руках нет согласования со всеми жильцами этажа, вы вправе требовать от них выполнения ваших условий на изменение положения данной перегородки или её снос. Не знаю точно, подпадает ли данная перегородка под определение перепланировка. Если да, то её дано еще и узаконивать в соответствующих учреждениях.

Если не согласятся на мировое решение, то дорога вам сначала в УК.

Вот наткнулся. Интересно. Вполне могу и проблемы у вас возникнуть с вашими претензиями.

Спойлер

Дела коридорные...

Интервью у адвоката из фирмы "Афанасьев и партнеры". Благодарим Ирину Кузнецову за стенограмму записи.

В домах Невского Синдиката обычно коридоры и холлы с приличным метражом. Эти коридоры могут присоединить к квартирам многие дольщики. Об особенностях этого процесса данный материал.

- Дмитрий, скажите насколько правомочна установка железной двери с лифтовой площадки в общий коридор?

Такая установка двери не просто правомочна, более того снос этой двери запрещен правилами пожарной безопасности, т.к. данная дверь препятствует распространению продуктов горения. Установка железной двери на общий коридор и замка рекомендуется МВД как эффективный способ противодействия ворам как квартирным, так и любителям воровать содержимое квартирных щитков и срезать кабеля.

Однакоустановка замка на эту дверь должно соответствовать правилам пожарной безопасности.

- А что это за правила?

Согласно п.52 Правил, дверь должна открываться в сторону пути эвакуации, т.е. наружу от коридора к лифтовой площадке. Другой момент, дверь изнутри должна открываться без ключа.

- Можно ли в коридорах ставить шкафы?

Нельзя делать в коридорах встроенные шкафы, это запрещено СНиП 2.01.02-85. Однако в СНиПе ничего не сказано об обычных шкафах, значит действует норма из п. 4.6 предписывающая иметь свободный проход шириной не менее 1 метра. Следует учесть что из ширины коридора еще вычитается половина дверного проема. Иными словами, если в коридор шириной 2 м можно к одной из стен поставить шкаф глубиной 60 см.

- Достаточно часто встречается случай, когда соседи живущие в конце коридоров перекрывают часть коридора своей дверью, можно ли эту дверь снести так же самовольно как ее поставили?

Снести можно, только это будет уголовным преступлением предусмотренным ст. 167 УК РФ. Мне известен не один такой случай. Потом действия соседей перекрывших коридор нельзя считать неправомочными без анализа ситуации.

- А разве соседи не произвели себе выделение в натуре части общей собственности?

Распространенное заблуждение. Выделение в натуре к установке двери вообще отношения не имеет. Выделение в натуре это раздел общей собственности и вступает он в силу только после государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), т.к. коридор относится к недвижимости. Выделение в натуре части коридора запрещено, но это только означает, что нельзя себе перевести часть коридора в собственность, но вовсе не означает невозможность забрать себе в использование часть коридора. Обывателя может удивить, но юридически собственность, владение и использование разные понятия. Так вот для того чтобы забрать во владение и использование часть коридора соседи могут иметь вполне законные основания.

- В чем тогда законные основания установки дверей в коридоре соседями?

Согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры. Согласно ст.247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, т.е. и коридора, пропорциональных его доле.

Иными словами, если соседи имеют право на часть площади коридора, которая указана в ст. 247 ГК РФ, то отгородив себе эту часть они забирают в использование, то что им положено.

- Но ведь у некоторых собственников может получится, что их доля приходится на "проходную часть" коридора!

Коридор во всех частях остается проходным, т.к. его назначение быть место прохода к квартирам, поэтому даже отгородившись с соседом на пару вы оба используете свою часть коридора. Потом согласно ЖК РФ помещения должны использоваться по назначению, если ветка коридора предназначена для подхода к определенным квартирам, то только для этого это ветка коридора и должна использоваться.

- Давайте разберемся на примере. У меня на площадке площадь общего коридора 35 кв. метров. Общий метраж всех квартир на площадке 464 кв. метров. Моя квартира имеет метраж 88 кв. метров, а квартира соседа имеет 62 кв. метра. Значит ли это что нам принадлежит 6,6 и 4,7 от площади коридора?

Верно. Еще раз укажу формулу расчета "своей" доли согласно закону.

Площадь Доли = Площадь Коридора * Площадь Вашей Квартиры/ Общую площадь квартир на вашей площадке.

- Верно ли, что тогда мы можем с соседом претендовать на 11,3 кв. метра от коридора?

- Хорошо. Другой пример. В другом конце нашего коридора находятся 2 квартиры площадью 58 и 68 кв. метров. Соседи, как я понимаю, имеют право на 9,5 кв. метров, но захватить могут до 13,5 кв. метров. Может ли это расцениваться как ущерб остальным собственникам?

Может. Получается ситуация предусмотренная п.2 ст. 247 ГК РФ. Остальные собственники не смогли получить во владение и распоряжение часть общего имущества в виде причитающейся части коридора, то им положена денежная компенсация. Оценщики обычно оценивают 1 кв. метр нежилых помещений как выгоду в $5 в месяц. Другой вопрос что обиженным соседям эти деньги не взыскать.

- Почему не взыскать ущерб с тех кто использует больше чем имеет право?

Потому что "захватчики" коридора справедливо заявят, что согласно ст. 36 ЖК РФ коридор принадлежит всем собственникам дома, а не только непосредственно их соседям. Поэтому компенсацию надо делить на всех собственников дома, а соседу причитается только доля от нее – обычно 1/300 часть. Стоит ли говорить, что это не окупит даже гос. пошлину на подачу иска?

Мы уже не говорим, что "захватчики" коридоров имеют вполне простой способ узаконить свое положение через Общее Собрание Собственников. Ведь с момента подачи иска до суда пройдет 3 месяца, тут не одно собрание можно провести.

- Как через Общее Собрание Собственников можно захватить коридоры?

Так можно захватить не только коридоры.

Общее Собрание Собственников согласно п 2.3 ст. 44 ЖК РФ имеет право передать общее имущество в пользование кому-либо. Правда для такого решения нужно иметь 2/3 голосов от всех собственников согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ.

Теперь подумаем сами, жильцов живущих в концах коридоров обычно намного больше чем живущих сразу у входа. Потом квартиры в концах коридоров обычно проектировщики делают более большими, а согласно п.3 ст. 48 ЖК РФ голосуют на общем собрании "метрами". Имеем явно более 2/3 собственников заинтересованных узаконить свое владение коридорами.

Причем сделать такое собрание элементарно, теперь ст. 47 ЖК РФ предусматривает форму заочного проведения общего собрания. Просто в почтовые ящики бросается решение, собственники их подписывают и бросают в другой ящик.

- А если все же не удастся получить необходимое большинство голосов?

Тогда все зависит не более чем от крепости нервов "захватчика" коридора. Мне известен прецедент, когда соседи захватили не много не мало, а 1/2 коридора. Суд пять раз выносил решение, чтобы соседи вернули положенную часть коридора остальным. Только "захватчики" даже в суд не являлись. Судебная волокита только одного дела обычно идет 5-6 месяцев. И только через полгода являлся пристав с предписанием перегородку убрать. "Захватчики" же просто раскручивали болты крепления перегородки и заносили ее в квартиру. Пристав записывал – решение суда исполнено. Через полчаса после ухода пристава "соседи-захватчики" ставили перегородку назад. И так пять раз. Истцы тратили годы, а ответчик все лишь минуты и все равно получал свое. Писали в прессу – без толку, приставы только обиделись, т.к. они тут ни причем, таков закон. Потом "обиженные" соседи просто решили перегородку без суда сломать, на грохот приехали милиционеры и было возбуждено уголовное дело по ст. 167 УК РФ.

- А если дверь соседей перекрыла общий электрический щиток?

Перекрыла ли дверь щиток роли не играет. Там нет оборудования, которое разрешено обсуживать кому-то другому кроме сертифицированного электрика ТСЖ. Ему и должен быть предоставлен доступ в случае аварии. Жильцам проводить электротехнические работы запрещено в ПУЭ. Другой вопрос если в щитке счетчики. Если да, то доступ к счетчику должен быть обеспечен, т.к. счетчик обслуживается самим собственником. Иначе как за электричество платить? Обычно в таких случая счетчик переносят в квартиру или прямо на перегородку на которой ставится дверь.

- Что же делать если дверь закрывает собой окно в шахту дымоудаления?

Предусмотреть окно такой же площади над вашей дверью. Надо сказать, что СНиПами не регламентируется форма такого окна, поэтому тут есть два основных варианта. Можно просто сделать квадратное окно над дверью размерами примерно 50x50 см и поставить в него решетку. А можно сделать по аналогии с п. 1.74 в СНиПе 2.08.02-89. Просто перегородка на которой стоит дверь должна не доходить до потолка и оставленная щель должна иметь площадь не менее 2500 кв. см. При типовой ширине коридора около 2 м это зазор примерно 12-14 см. от потолка. В вентиляционное окно можно ставить сетку.

- А как быть если дверь закрывает пожарный кран?

Самое простое решение это отдать дополнительный ключ консьержу и написать на двери его номер телефона. Другой вариант это армированная стеклянная вставка в двери, которую пожарники смогут разбить и открыть дверь.

Можно согласовать перенос крана, но это долго и стоит денег. Есть решение проще. Ставим электромагнитный замок в цепь которого включен пожарный датчик, что и решает проблему. В случае пожара дверь разблокируется. Не следует забывать, что датчику нужно воздушное сообщение с основным коридором, поэтому небольшое вент. окно тоже нужно. Удовольствие стоит около $80, но на несколько квартир иметь электронный замок не допускающий подбор ключа не так и плохо. Вспомним, что 40% квартир по статистике МВД вскрывается отмычками.

- А вообще можно ставить двери в коридоры по правилам пожарной безопасности?

Запрета на это в Правилах нет, но есть требования к дверям стоящим на пути эвакуации. Коридорная дверь должна открываться наружу в общий коридор и открываться без ключа изнутри и иметь просвет не менее 0,8 м согласно СНиП 2.01.02-85. Кроме это коридорная дверь не должна мешать открываться другим дверям.

- Интересно, а не являлось ли действие соседей по перекрытию коридоров перепланировкой за которые предусмотрены санкции в новом ЖК РФ?

Нет, в новом ЖК РФ предусмотрены санкции за перепланировку жилых помещений. Коридор помещение нежилое. Тут даже нет реконструкции помещения, т.к. в определении Госстроя данном в ВСН 61-89(р) признаками реконструкции является изменение строительного объема и площади. Дверь объем и площадь не меняет.

- А разве не нужно согласие ТСЖ для установки двери?

ТСЖ это организация нанятая собственниками для эксплуатации дома и не более того. К имущественным отношениям между собственниками ТСЖ отношения не имеет.

- Как же так? В п. 2 ст. 137 ЖК РФ указано что ТСЖ имеет право предоставлять в пользовании общее имущество!

Законы надо читать до конца, собственники могут ТСЖ поручить распорядится своей собственность, без этого поручения действия ТСЖ незаконны. В ст. 146 указано, что для принятия решений о передаче прав на общее имущество требуется получение 2/3 голосов от всех собственников. Сплошь и рядом ТСЖ пытается из себя изображать собственника дома, хотя это не более чем группа водопроводчиков и электриков нанятая жильцами. Не говорим уже о том, что любой собственник может выйти из ТСЖ просто подав заявление согласно ст. 143 ЖК РФ и никакие решения ТСЖ для него силы не имеют.

- А если собственник уже связан договором с ТСЖ?

Собственник в любой момент может расторгнуть договор с ТСЖ на основании ст. 782 ГК РФ, но это не снимает с него обязанности оплачивать коммунальные платежи в размере установленном в ЖК РФ.

- И что тогда делать соседямкогда консенсус не найден?

Договариваться. Путь переговоров самый эффективный. Для переговоров как и для судов лучше звать профессионалов. Сэкономите время, а дело-то очень простое. Услуги адвоката по таким делам обычно $100-$200 .

Жилые здания и помещения периодически нуждаются в ремонте. Иногда можно обойтись ремонтом косметическим, а иногда возникает необходимость кардинального решения проблем, в этом случае приходится прибегнуть к ремонту капитальному. Капитальный ремонт намного сложнее, длительнее и дороже косметического, в этом случае часто приходиться менять громоздкие конструкции, такие как двери лифтовые, сами лифтовые кабины, иногда даже приходиться заменять лестницы, перила, поручни, светильники. В этом случае без помощи профессионалов не обойтись. В Москве, Питере, и других крупных городах существует масса фирм предоставляющих услуги по ремонту, главное правильно выбрать нужную фирму и грамотно соотнести понятия цены и качества. Обычно такие фирмы сами определяют масштаб ремонта и согласовывают его с заказчиком. Ремонту может подвергаться всё без исключения, что-то можно заменить, что-то подкорректировать, это зависит от степени разрушения. В последнее время в местах общего пользования возникла проблема вандализма. Только установленные светильники или кнопки вызова лифта, квартирные звонки, могут на следующий же день исчезнуть. В связи с этим рекомендуется приобретать и устанавливать противо вандальные конструкции. Но, начнём по порядку:
1. Если существует необходимость произвести ремонт лестничной площадки, то тут могут возникнуть несколько вариантов. Если лестницы треснувшие, слишком изношены, что может представлять опасность для жизни и здоровья жильцов дома, то их следует заменить. Замена современных, железо - бетонных, лестничных конструкции, это тяжёлая и длительная процедура. Услуги по ремонту лестниц и лестничных площадок в Москве, предоставляют такие организации, как "Виа - Артстрой", "Афина", "Белая Калитва". Стоимость замены лестниц составит от 70000 до 90000 за пролет. При замене лестниц заменяют и перила вместе с поручнями, это входит в общую стоимость. Но если лестницы не слишком изношены и не представляют угрозы для здоровья жильцов, то лестничную площадку и сами лестницы можно обложить керамической плиткой, это практично и эстетично. Плитка долго служит и придаёт приятный вид лестницам, в этом случае стоимость ремонта составит от 1500 до 3000 за кв. м., цена в основном зависит от качества используемой плитки и от нанятого для ремонта подряда.
2. При ремонте коридоров, так же эффективно используется керамическая плитка, это удачная замена используемых ранее сухих смесей. Во время ремонта коридоров, часто возникает необходимость замены старых лампочек и светильников. При этом советуется использовать энергосберегающие и антивандальные лампочки и светильники. Их стоимость несколько выше, чем стоимость подобных стандартных установок, но она себя оправдывает. Расходы на электроэнергию существенно сокращаются, а опасность кражи этих приборов сводиться к минимуму. Энергосберегающие и противовандальные лампочки и светильники, можно приобрести на предприятии ООО "Каскад", при этом, данное предприятие оказывает услуги по доставки и установки электроприборов. В среднем установка антивандального светильника вместе с энергосберегающей лампочки, на рынке России обойдётся в сумму от 850 до 970 руб./шт.
3. Если в ремонте нуждается лифт, то здесь так же возможно несколько вариантов. В первую очередь, чаще всего подвергаются износу лифтовые двери, замена лифтовых дверей это, так же как и замена лестниц долгий и трудоёмкий процесс. Заменять лифтовые двери рекомендуется на стальные модули с антивандальной установкой, это существенно продлит срок полезной эксплуатации стандартных лифтовых дверей. Лифтовые двери так же могут быть изготовлены с противопожарным покрытием, в этом случае стоимость самих дверей и их установки будет выше. Средняя стоимость стандартных лифтовых дверей в России составляет от 13000 до 15000 руб., её установка обойдётся в сумму около 7000 руб., стоимость доставки - стандартная 25-35 руб. за каждый километр доставки.
4. Ремонт лифтовых площадок по содержанию и цене схож с ремонтом лестничных площадок. При ремонте лифтов, часто возникает необходимости замены или установки кнопок вызова лифтов. Здесь без антивандальной блокирующей установки не обойтись, так как именно такие мелочи часто становятся добычей вандалов, отчего жильцам приходиться терпеть массу неудобств. Средняя цена приобретения кнопки вызова лифта с антивандальной установкой составляет около 250-500 руб. /шт. Фирмы предлагающие такие кнопки, обычно предоставляют и услуги по их установки, стоимость которых составляет от 200 до 350 руб. В Москве подобные услуги предоставляют фирма ООО "Электро-Импульс".
5. Замене часто подвергается такая мелкая, но необходимая деталь, как квартирный звонок. На данный момент, на рынке России существует множество моделей квартирных звонков, это и беспроводные звонки, и домофоны, и стандартные электромеханические звонки, но все эти модели наиболее целесообразно приобретать в противовандальном исполнении, об этом уже говорилось выше. Стоимость таких звонков составляет от 1500 до 3000. Их установка не сложна и может быть осуществлена самостоятельно, но в случае, если звонок модифицирован и требует особого обращения, следует обратиться за помощью профессионала. Стоимость такой услуги составляет от 100 до 1200 руб.
6. Часто ремонту или полной замене подвергаются загрузочные мусорные клапаны. Это необходимый элемент в каждом многоквартирном доме. Надёжный загрузочный клапан не должен пропускать неприятный запах и насекомых в помещение. Необходимо тщательно следить за исправностью данной конструкции, так как именно она обеспечивает общую гигиену дома. Если загрузочный клапан не подвергается ремонту, то его стоит заменить. Прежде всего, необходимо решить на какой клапан заменять старую конструкцию, так как существуют 2 основные модели загрузочных клапанов, это традиционный клапан - ковш, который чаще подвергается неполадкам и заеданиям, это связанно с особенностью его конструкции, которая основана на заклёпках. Вторая модель, это концептуально новое решение, клапан - люк, он работает на основе магнитно - притяжной системы, которая обеспечивает полную изоляцию, такой клапан намного реже нуждается в ремонте, срок его полезной эксплуатации намного больше, чем у клапана традиционного. Загрузочный мусоропроводный клапан - люк, можно приобрести по цене 5900 руб., в то время как стоимость клапана - люка составляет 2200 руб. Стоимость установки в обоих случаях примерно одинакова, она составляет от 1000 до 1200 руб., в зависимости от выбранной фирмы.
Ремонт это всегда серьёзно, он приносит много хлопот и неудобств, для того, чтоб свести все проблемы к минимуму, надо тщательно отнестись к выбору подряда для выполнения работ.

Подробнее о ремонте.

Перед началом ремонтных мероприятий в первую очередь необходимо разграничить капитальный и косметический ремонт . К первому относятся:

• восстановление работы неисправных лифтов;
• полная или частичная замена систем водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и канализации;
• ремонт подвальных и чердачных помещений;
• оштукатуривание стен и т.д.

Даже если указанные системы территориально находятся в подъезде, работы по их ремонту оплачиваются из Фонда капремонта, формируемого в каждом регионе РФ из взносов собственников жилья (ст.166 Жилищного кодекса РФ).

Капитальный ремонт подъезда производится :

• одновременно с капремонтом всего дома, который осуществляется согласно графику, составленному районной Администрацией;
• по заявлению жильцов силами Управляющей компании.

В первом случае дополнительных взносов от собственников не потребуется – достаточно своевременно оплачивать квитанции на капремонт.

Во втором случае процедура сбора средств на восстановление подъездов регулируется ФЗ № 185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформирования ЖКХ» , согласно которому собственники обязаны оплатить 5% от стоимости всех работ.

Косметический ремонт местам общего пользования требуется гораздо чаще, чем капитальный и подразумевает:

Эти работы УК должна выполнять один раз в три-пять лет , при этом владельцы квартир не должны вносить дополнительных средств: все работы оплачиваются взносом на Содержание и ремонт жилого помещения.

Куда обращаться? Для приведения подъезда в порядок жильцы на общем собрании должны составить список необходимых работ, приложить его к заявлению и представить документы в УК.

Ремонт подъезда — обязанность управляющей компании. Компания обязана составить график работ на год, изыскать средства (если взносов собственников недостаточно) и отремонтировать подъезд.

Работы будут выполняться в строгом соответствии со списком, поэтому он должен быть тщательно продуман .

Кто сделает?

Получив заявление с приложенным к нему списком, УК приступает к составлению годового плана и разработке сметы, в которую закладываются расходы на приобретение стройматериалов и оплата труда рабочих.

Кто должен делать ремонт в подъезде? Работы могут быть проведены :

• силами сотрудников УК;
• сторонним подрядчиком.

По закону оба варианта не требуют от жильцов дополнительных взносов и, тем более, участия в работах.

На практике УК часто предлагает жильцам самостоятельно:

• вымыть стены после побелки потолка;
• застелить пол газетами при окраске стен и затем убрать бумагу;
• вынести строительный мусор;
• вымыть окна и пол после завершения работ.

Однако, согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. уборку после ремонта, как и поддержание чистоты в течение года, обязана осуществлять УК .

Бывают случаи, когда жильцы, считая уборку, обеспечиваемую Управляющей Компанией, недостаточной, отказываются от нее и убирают подъезд сами. На это может ссылаться УК, призывая собственников самостоятельно убирать после проведения ремонта.

Но уборка жильцами мест общего пользования не имеет отношения к наведению чистоты после покраски/побелки : ремонт считается оконченным после демонстрации отремонтированного чистого подъезда и подписания жильцами Акта приема.

Управляющими Компаниями ремонтируются только места общего пользования. Лестничные площадки на этажах, общие коридоры и тамбуры должны поддерживаться в порядке силами жильцов.

Ремонт по своей инициативе

На практике УК часто не торопятся проводить ремонт не только тех подъездов, которые не ремонтировались пять лет, но и находящихся аварийном состоянии.

Добиться проведения работ жильцы могут двумя способами : вступать в тяжбы с УК (обычно это требует много времени) или самостоятельно организовать проведение работ: сделать все за свой счет самим или нанять строительную бригаду.

Второй вариант позволяет быстро привести в порядок требующее ремонта пространство и самим выбрать все необходимые материалы: от качества штукатурки до цвета краски.

Так же жильцы могут определить сами, какую часть работ они сделают самостоятельно и сэкономят на оплате труда наемных рабочих.

Кто оплачивает ремонт в подъезде многоквартирного дома в этом случае? Оплачивать все расходы придется самим жильцам , вот в чем минус такого решения проблемы.

Вернуть часть затраченных средств можно после завершения ремонта. Для этого необходимо:

• составить Акт о состоянии парадной до начала работ;
• составить смету;
• закупить материалы, сохраняя все чеки;
• провести ремонт;
• оформить Акт приема;
• написать заявление о возмещении расходов в ЖЭК, приложив все документы;
• обратиться в суд в случае отказа;
• предоставить доказательства о необходимости проведенных работ.

Скорее всего, возместить расходы полностью не получится , особенно если закупались дорогие материалы, работы были направлены большей частью на повышение безопасности или улучшение внешнего вида парадной (например, плитка на полу и стенах, установка видеокамер и т.д).

Администрация, Жилищная инспекция и суд будут учитывать необходимость каждой проведенной процедуры, поэтому при желании полностью вернуть затраченные средства, ремонтировать нужно только то, что угрожает жизни и здоровью граждан.

Никто не может обязать УК оплачивать окрашивание лестницы «для красоты».

Итак, подведем итог. Кто делает ремонт в подъезде многоквартирных домов и платит за него? По закону УК должны самостоятельно контролировать состояние парадных и принимать решение об их ремонте. На практике такое ответственное отношение со стороны УК встречается крайне редко.

Скорее всего для приведения подъезда в порядок самим жильцам придется проявить активность : от сбора подписей и составления документов, до закупки материалов и проведения работ.